Wielkimi krokami zbliża się 2021 r. Zanim pomyślisz o sylwestrowym szampanie, zatrzymaj się na chwilę i zastanów, jaką wybrać formę opodatkowania najmu na najbliższe 12 miesięcy. Dla tych, którzy dopiero zaczynają przygodę z najmem, będzie to krótki poradnik o podstawowych zasadach rozliczania podatków z najmu. Natomiast dla tych, którzy od lat wynajmują swoje nieruchomości, niech to będzie przypomnienie obowiązujących przepisów, choć, co ważne, w 2021 r. ustawodawca serwuje nam parę zmian. 

Nie znajdziecie w tym artykule zawiłych interpretacji podatkowych ani rozbudowanych wyliczeń. Nie będę także żonglować paragrafami, ale spróbuję w prosty i przystępny sposób przybliżyć wam podstawowe zasady opodatkowania najmu w Polsce. 

Źródła uzyskiwania przychodów z najmu (art.10 ust o PIT) 

rys. 1 Grzegorz Grabowski “Podatek od najmu i rozliczenia z najemcami. Edycja 2021 r.”

  1. Ryczałt

 To dobre rozwiązanie, bo proste. W swej intencji ustawodawca chciał uprościć podatnikowi rozliczenia podatku. Nie wymaga prowadzenia zestawienia przychodów i kosztów. Rozlicza się wprost 8,5% albo 12,5% od przychodu, a podatek uiszcza się do 20 dnia każdego miesiąca po miesiącu, w którym nastąpił przychód. Uwaga! Ryczałt można rozliczać też kwartalnie. 

 Przychód to suma wszystkich wpływów na konto łącznie z opłatami za media, jakie dostajecie od najemcy. Istnieją interpretacje urzędów skarbowych, że jeżeli np. płatność czynszu administracyjnego i opłat dodatkowych przerzucimy na najemcę – tzn. on będzie odprowadzał te opłaty bezpośrednio do operatorów, to przychodem będzie tylko czynsz najmu. Tu należy dopytać w konkretnym Urzędzie Skarbowym. 

 Wada – brak możliwości odliczania poniesionych kosztów. To dobre rozwiązanie jeśli nie planujesz żadnych nakładów na nieruchomości w kolejnym roku. 

 2. Zasady ogólne
To rozwiązanie bardziej złożone. Wymaga od nas miesięcznego monitorowania rozliczeń, aby zbadać, kiedy powstanie podatek. Ale ta forma daje podatnikowi większe pole manewru w zakresie możliwości obniżenia lub zniwelowania podatku.
Po pierwsze: tu płacimy podatek od dochodu. Czyli przychód pomniejszamy o koszty. A kosztami są:  

  • Czynsz najmu.
  • Czynsz administracyjny.
  • Opłaty za media – prąd, woda, gaz, internet, itp.
  • Odsetki od kredytu.
  • Ubezpieczenie
  • Podatek od nieruchomości
  • Koszty remontów, zakupu wyposażenia itp.
  • Odpisy amortyzacyjne od 1%-10% rocznie.

 Tu zatrzymam się przy amortyzacji, bo to istota całej sprawy. Indywidualne stawki amortyzacyjne często pozwalają zminimalizować bądź wręcz obniżyć do zera płacone podatki od najmu. 

 Aby rozpocząć amortyzowanie na początku, trzeba ustalić wartość początkową nieruchomości. Wartość bierzemy wprost z aktu notarialnego: zakupu, darowizny, spadku. Na przykład: jeżeli kupiłeś nieruchomości 20 lat temu za 50 000 zł to, to jest Twoja wartość początkowa nieruchomości. Możesz do niej dodać wszelkie udokumentowane koszty związane z zakupem lokalu, jak taksa notarialna, PCC, prowizja od udzielonego kredytu itp.  

  • Nowe mieszkania możemy amortyzować stawką do 2,5% wartości w skali roku.
  • Lokale starsze niż 10 lat można stosować indywidualne odpisy amortyzacyjne do 10% wartości w skali roku. Uwaga! – stawka ta nie dotyczy spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, użytkowego lub domu jednorodzinnego.
  • Dla „spółdzielczych praw” jako wartości niematerialnych i prawnych stosujemy odpis amortyzacyjny z zastosowaniem rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%. Warto się tu zastanowić, czy nie będzie bardziej się opłacało przekształcić lokal w pełną własność, aby  móc skorzystać z opisanych wyżej odpisów amortyzacyjnych.
  • Amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.
  • Nieruchomości otrzymane w darowiźnie mogą podlegać amortyzacji , więcej na ten temat możesz przeczytać tu:         :    https://wynajmistrz.pl/amortyzacja-odziedziczonych-i-darowanych-nieruchomosci

 Z mojej praktyki wynika, że w większości przypadków bardziej opłaca się rozliczać najem na zasadach ogólnych, głównie przy mieszkaniach starszych niż 10 lat, stanowiących odrębną własność. Głównym powodem jest właśnie możliwość odpisów amortyzacyjnych. Jeżeli wartość początkowa nieruchomości wynosi 200 000,00 zł,  to rocznie możemy „wrzucić” w koszty do 20 000,00 zł. 

 Jak widać, temat wymaga indywidualnej analizy każdego przypadku. Zachęcam, aby na chwilę się zatrzymać i policzyć, ile możesz zaoszczędzić w przyszłym roku. Oczywiście co do szczegółów odsyłam do profesjonalistów: księgowych i urzędów skarbowych. 

 Pisząc dla Ciebie ten artykuł opierałam się na doświadczeniach własnych i moich klientów, a także korzystałam z książki Grzegorza Grabowskiego “Podatek od najmu i rozliczenia z najemcami. Poradniki w 100% praktyczny. Edycja 2021”. Polecam lekturze, zawiera dużo praktycznej wiedzy wraz z załącznikami, umowami i samo-liczącymi się tabelkami w Excelu. 

 Jeśli masz dodatkowe pytania, zawsze możesz do mnie napisać lub zadzwonić.